需求旺盛，供應(yīng)規(guī)模和壓力相對(duì)較小，房價(jià)反彈驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)，房企或個(gè)人投資的風(fēng)險(xiǎn)度較小，機(jī)會(huì)度較大。

  隨著中國房地產(chǎn)市場告別“黃金十年”，全國各地樓市都火爆、所有產(chǎn)品都熱銷、所有房企都賺錢的時(shí)代，一去不返。盡管今年“330新政”之后，樓市明顯回暖，但區(qū)域分化十分明顯，不同城市之間的市場表現(xiàn)可謂千差萬別。

  那么在新的發(fā)展階段，哪些城市依然具備投資的潛力，獲得開發(fā)商和投資者的關(guān)注?哪些城市短期內(nèi)風(fēng)險(xiǎn)較高，機(jī)會(huì)度偏小呢?

  上海易居房地產(chǎn)研究院日前發(fā)布《2015年中國35城房地產(chǎn)短周期風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別系統(tǒng)》總報(bào)告(下稱“報(bào)告”)。報(bào)告指出，不同城市，不同區(qū)域市場的分化，與區(qū)域經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、人口變化、購房能力、市場需求、市場供應(yīng)、供求關(guān)系等有著錯(cuò)綜復(fù)雜的關(guān)系。對(duì)于各類房地產(chǎn)投資者來說，尤其開發(fā)企業(yè)，判斷和甄別不同地區(qū)投資前景、機(jī)遇和風(fēng)險(xiǎn)，具有重大價(jià)值。

  廈門、北京需求旺

  報(bào)告針對(duì)大中型房企重點(diǎn)布局的35個(gè)重點(diǎn)城市，選取了影響未來一年市場的核心指標(biāo)，包括市場需求、市場供應(yīng)、市場供求、房價(jià)偏離度等4個(gè)一級(jí)指標(biāo)，以及14個(gè)二級(jí)指標(biāo)。并根據(jù)各指標(biāo)對(duì)城市房地產(chǎn)市場的影響程度，予以權(quán)重賦值。

  這35個(gè)重點(diǎn)城市包括了4個(gè)直轄市：北京、上海、天津和重慶;15個(gè)副省級(jí)城市：哈爾濱、長春、沈陽、濟(jì)南、南京、杭州、廣州、武漢、成都、西安、大連、青島、寧波、廈門、深圳，其中深圳、寧波、青島、廈門、大連屬于計(jì)劃單列市;16個(gè)地級(jí)市：石家莊、鄭州、南昌、太原、烏魯木齊、呼和浩特、長沙、貴陽、昆明、西寧、蘭州、銀川、南寧、福州、海口、合肥。基本上，這35個(gè)城市也囊括了目前國內(nèi)最主要的一二線城市。

  其中，在市場需求指標(biāo)上，包括2014年房產(chǎn)成交面積增幅、過去五年常住人口復(fù)合增長率和人均可支配收入復(fù)合增長率、外來人口占常住人口比重、未來人均拆遷面積等幾個(gè)方面。綜合排名來看，位居?xùn)|南沿海的二線城市廈門位列榜首，可見其市場需求之旺盛。

  世聯(lián)地產(chǎn)廈門公司一位人士告訴《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》，廈門是唯一的副省級(jí)城市，城市環(huán)境建設(shè)位居全國前列，此外包括教育、醫(yī)療等公共資源也是福建最好的。“基本上福建稍微有錢的都會(huì)想在廈門買房子，這成了他們財(cái)富的一個(gè)代表，而福建的經(jīng)商群體又那么大，可見需求有多大。”

  在廈門之后，北京、昆明、成都和深圳排名較高，其中昆明和成都由于尚處于房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展期，特別是在新型城鎮(zhèn)化推進(jìn)背景下，仍延續(xù)了住房需求增幅較大的趨勢(shì)。

  廈門、而北上廣深4個(gè)東部城市，由于作為一線城市的特殊地位和功能定位，它們對(duì)外來人口強(qiáng)大的吸附作用以及城市更新等催生的住房需求，使得它們的住房需求潛力仍然較大。不過值得注意的是，廣州的排名比較靠后，這也是為何近兩年廣州的樓市表現(xiàn)一直偏弱的原因所在。

  海口、南寧供應(yīng)大

  除了需求，一定時(shí)期內(nèi)的市場供應(yīng)也是影響樓市表現(xiàn)的另一大因素。在市場供應(yīng)方面，報(bào)告主要從35個(gè)城市的商品住宅庫存規(guī)模及變化(現(xiàn)貨)、企業(yè)購臵土地面積規(guī)模及變化(期貨)、住宅用地成交規(guī)模及變化(期貨)、房屋新開工面積規(guī)模及變化(準(zhǔn)期貨)等因素，對(duì)各城未來住宅供應(yīng)情況進(jìn)行對(duì)比研究。其中得分越高的說明市場供應(yīng)壓力越大，企業(yè)進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)越大。

  在供應(yīng)方面，海口、南寧、西寧排名最靠前，顯示這些城市供應(yīng)壓力有所加大，其中海口主要是2014年土地供應(yīng)大幅放量，企業(yè)購地量也大量增加。南寧、西寧、蘭州等城市排名靠前，主要是這些城市土地供應(yīng)回升明顯，但由于市場規(guī)模較小，樓市需求有限。

  從市場供求關(guān)系角度來看，呼和浩特、烏魯木齊和蘭州等城市的供應(yīng)水平較高，相比之下市場成交規(guī)模較小，供大于求的情況比較突出。廈門、深圳、合肥等城市供應(yīng)規(guī)模不算太大，市場去化能力相對(duì)較強(qiáng)，供求基本平衡，當(dāng)然也有部分城市供不應(yīng)求。

  此外，資產(chǎn)價(jià)格存在一個(gè)運(yùn)行規(guī)律：上漲之后，就會(huì)回落;上漲幅度越大，回落幅度越大。因此房價(jià)明顯偏離當(dāng)?shù)厥杖胨降某鞘校L(fēng)險(xiǎn)也不小。在這方面，深圳和廈門的偏離度最大。

  其中深圳2014年成為全國樓市龍頭，率先企穩(wěn)反彈，房地產(chǎn)市場熱度較高;廈門則是去年全國房價(jià)最為堅(jiān)挺的城市。盡管這兩個(gè)城市市場需求旺盛，供應(yīng)偏緊，但由于價(jià)格偏高，因此也存在一定的回落風(fēng)險(xiǎn)。

  這其中，去年9月以后，深圳樓市異常火爆，但在未來一年，房價(jià)很可能短期見頂。深圳規(guī)土委官網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，上周(6.29~7.5)一手住宅成交 1750套，成交面積為17.9萬平方米，環(huán)比下降了2%，均價(jià)約為3.33萬元/㎡，環(huán)比上升6%;二手住宅共成交3602套，環(huán)比上升15%，均價(jià) 3.65萬元/㎡，環(huán)比下降8%。從這組數(shù)據(jù)來看，上周的二手房成交量仍然維持在今年以來的較高水平，但成交均價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了一定幅度的下跌。

  而房價(jià)偏離度綜合排名靠后的城市，如銀川、西安和哈爾濱三地，在2014年樓市偏冷，房價(jià)水平非常合理。但是這幾個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)市場供大于求，市場偏弱已持續(xù)了幾年。未來一年，基本上不存在房價(jià)大漲的可能性，只會(huì)跟隨全國房地產(chǎn)市場的大趨勢(shì)走出穩(wěn)中有升的態(tài)勢(shì)。

  北上廣深風(fēng)險(xiǎn)小

  綜合市場需求、市場供應(yīng)、市場供求、房價(jià)偏離等4個(gè)一級(jí)指標(biāo)，風(fēng)險(xiǎn)排名靠前的城市是呼和浩特、蘭州、海口、烏魯木齊、銀川、西寧、西安等，這些城市的共同點(diǎn)在于供求失衡，市場供大于求，預(yù)計(jì)2015年整體復(fù)蘇有些乏力。

  其中報(bào)告測算，呼和浩特2014年商品住宅現(xiàn)貨存銷比位居35個(gè)城市之最，達(dá)40，這就是說，按照目前的去化速度，呼和浩特至少要三年多才能消化現(xiàn)有的商品住宅現(xiàn)貨。說明目前市場庫存去化壓力最大，房價(jià)上漲空間相對(duì)較小。

  在呼市之后，蘭州、海口2014年商品住宅供求比分別位居35個(gè)城市中的第三和第四位，此類城市庫存壓力較大，去庫存周期長。

  “像蘭州、西安等一些西部省會(huì)城市，我們也曾經(jīng)派人去做了詳細(xì)的市場調(diào)研，這些城市近幾年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展還是相當(dāng)不錯(cuò)的，但由于非常其供應(yīng)量實(shí)在太大，土地供應(yīng)太多，我們判斷短期內(nèi)不適宜進(jìn)入。”福建一家近年來在全國迅猛擴(kuò)張的上市房企人士告訴記者。

  與之相反，北京、上海、廣州、深圳、杭州、合肥、廈門等城市的風(fēng)險(xiǎn)較小，值得開發(fā)商和購房者進(jìn)入。這幾個(gè)城市均為一線及重點(diǎn)二線城市，此類城市的共同點(diǎn)在于市場需求旺盛，供應(yīng)規(guī)模和壓力相對(duì)較小，房價(jià)反彈驅(qū)動(dòng)力強(qiáng)，房企或個(gè)人投資的風(fēng)險(xiǎn)度較小，機(jī)會(huì)度較大。

  其中，杭州房價(jià)收入比偏離度排名較為靠后，顯示經(jīng)歷過幾年調(diào)整之后，房價(jià)存在一定的低估現(xiàn)象，未來上漲空間較大。

  北京、上海、廣州和深圳四個(gè)一線城然風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，市場仍具有發(fā)展空間，市場供求也較為平衡，今年仍將是房企重點(diǎn)進(jìn)入的城市。

  不過，報(bào)告也提醒，這里的風(fēng)險(xiǎn)度數(shù)值僅僅代表35城之間的相對(duì)比較概念，并非意味著排名第一的呼和浩特具有百分百的風(fēng)險(xiǎn)，也并不代表排名最后的北京沒有任何風(fēng)險(xiǎn)。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)