央行、銀監(jiān)會(huì)9月30日聯(lián)合出臺(tái)的《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》內(nèi)容中，除了引發(fā)社會(huì)高度關(guān)注的房貸放開政策，還涉及到鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)通過發(fā)行住房抵押貸款支持證券(MBS)、發(fā)行期限較長(zhǎng)的專項(xiàng)金融債券等多種措施籌集資金，專門用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房貸款投放的內(nèi)容。受訪專家指出，目前規(guī)模約為十萬億的銀行房屋貸款最值得證券化，一旦證券化后將有10%的溢價(jià)。但其規(guī)模化尚需時(shí)日。

  “最值得證券化的是規(guī)模約為十萬億的銀行房屋貸款，這部分貸款資產(chǎn)具有較高的市場(chǎng)價(jià)值，一旦證券化之后有約10%的溢價(jià)。” 清華大學(xué)教授李稻葵[微博]在接受人民金融獨(dú)家采訪時(shí)表示，他在各地調(diào)研中發(fā)現(xiàn)，現(xiàn)在出于各種原因，市場(chǎng)的重點(diǎn)都放在企業(yè)貸款的證券化。但他認(rèn)為，這是最難進(jìn)行的，“因?yàn)槠髽I(yè)很多信息只有銀行有，打包上市后這一信息就流失了。”

  李稻葵指出，最值得證券化的資產(chǎn)是那些有抵押的、資產(chǎn)質(zhì)量比較好的、可以適當(dāng)?shù)剡M(jìn)行標(biāo)的資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的。房屋貸款當(dāng)屬這類資產(chǎn)。

  MBS(Mortgage Backed Security住房抵押貸款支持證券)最早在60年代的美國(guó)出現(xiàn)，是指銀行及儲(chǔ)蓄機(jī)構(gòu)利用其貸出的住房抵押貸款，發(fā)行的一種資產(chǎn)證券化商品。經(jīng)媒體梳理，我國(guó)從2005年至今的十年內(nèi)，只成功發(fā)行過三單MBS。2005年“建元2005-1個(gè)人住房抵押貸款支持證券的發(fā)行成為了國(guó)內(nèi)首單MBS，兩年后，總量40.21億元的“建元2007-1個(gè)人住房抵押貸款證券化信托資產(chǎn)支持證券”再次發(fā)行，此后，MBS業(yè)務(wù)進(jìn)入了七年的停滯期，因此，在MBS業(yè)務(wù)的推廣方面，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為其規(guī)模化尚需時(shí)日。

  國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所研究員吳慶之前在接受媒體采訪時(shí)表示，由于利差的縮小，以及房貸利率優(yōu)惠政策，再加上已經(jīng)形成的利率市場(chǎng)化環(huán)境，銀行的融資成本高，這些因素決定了銀行對(duì)于通過發(fā)行住房抵押貸款證券化(MBS)籌資不會(huì)積極。

  根據(jù)浦發(fā)銀行的報(bào)告內(nèi)容，盡管央行和銀監(jiān)會(huì)鼓勵(lì)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)發(fā)行MBS，但存量房貸證券化不會(huì)在近期大規(guī)模推出。

  報(bào)告指出，第一，目前市場(chǎng)高收益的替代性資產(chǎn)較多，在投資者風(fēng)險(xiǎn)偏好較高時(shí)，MBS資產(chǎn)可能缺乏吸引力；第二，在整體金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債久期下降時(shí)，長(zhǎng)久期的MBS資產(chǎn)尋找資金對(duì)接難度較大；第三，過去10年是房地產(chǎn)的繁榮期，微觀定價(jià)中缺乏違約率、提前償還率等參數(shù)的可靠經(jīng)驗(yàn)估計(jì)。

  另有業(yè)內(nèi)人士在接受媒體時(shí)坦言，中國(guó)缺少類似美國(guó)“兩房”(房利美與房地美)的機(jī)構(gòu)。“兩房”為美國(guó)住房抵押貸款二級(jí)市場(chǎng)提供了強(qiáng)大的流動(dòng)性和穩(wěn)定性，而國(guó)內(nèi)沒有一家銀行發(fā)行MBS的立足點(diǎn)在于提振房地產(chǎn)行業(yè)，而且從當(dāng)前的時(shí)間點(diǎn)來看，再大筆給房地產(chǎn)企業(yè)借貸不符合銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理原則，通過發(fā)行MBS刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)效用不會(huì)太明顯。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)