隨著3、4月份項目推盤節奏加快，城市新增供應量逐漸恢復，而因信貸緊縮導致需求不振、城市供求關系失衡加劇。樓市降價潮愈演愈烈，更多城市更多項 目加入其中，一線城市同樣難以獨善其身，去化速度明顯放慢而庫存上升、消化周期拉長的問題也逐漸浮出水面，到4月底，北京和深圳的消化周期雙雙突破17個 月，上海和廣州也都達到11個月左右。在整體弱市的大環境下，一向客戶需求恒定、成交相對穩定的北上廣深等一線城市高端豪宅(定義為：北京、上海單價超過 5萬元/平方米、深圳超過4萬元/平方米、廣州超過3萬元/平方米的公寓，別墅)市場又是何種光景呢？尤其是在北京等城市放開限價、諸多高端房源獲批上市 之后，其市場表現又如何呢？

　　 高端公寓需求持續不振，別墅成交平穩上升

　　 從CRIC系統數據來看，4月份一線城市的別墅和高端公寓分別成交22.86萬平方米和12.29萬平方米，市場成交同比去年都出現一定上升，分別 同比增長17%和7%，別墅需求增長較為突出。高端市場表現異于整體市場大勢、交易小幅攀升的背后，也與去年以來高端物業供應被認為壓制，需求量長時間積 累有關。

　　 另一方面，高端市場開始受到整體市場遇冷的感染，觀望氣氛漸濃，與3月份的表現縱向比較來看，一線城市在4月份高端公寓和別墅成交量環比分別下滑 40%和7%。這一趨勢仍在繼續，從5月前20天的數據來看，相比去年同期成交量持續銳減，高端公寓和別墅分別成交5.34萬平方米和9.07萬平方米， 同比分別銳減46%和34%，總體來說，別墅房源的成交表現優于高端公寓。

　　 城市市場表現顯著分化，上海平穩回升，北京最低迷

　　 在普通商品住宅市場，今年前4月，一、二線多數城市市場成交同比2013年均有大幅度下滑，其中北京下降幅度最大，成交量幾近腰斬，這樣的表現同樣 出現在高端豪宅市場，在北上廣深四地市場中，北京高端物業成交表現最差，4月份高端公寓分別環比銳減52%、同比下滑26%，別墅分別環比下滑30%，而 同比增長了34%，但這一趨勢在5月中上旬繼續深化，高端公寓同比銳減60%，而別墅需求同樣同比萎縮了44%。

　　 相比上海市場，盡管也出現了個別高端物業以特價房形式以價換量，但仍未引發上海高端物業市場的“多米諾”效應，仍局限于個案，市場仍在供求關系均衡 的邏輯下平穩上升。橫向來看，4月份高端公寓和別墅的成交量分別占到一線城市總量的40%和46%，分別是北京的3倍和2倍；5月上中旬高端公寓成交量更 是同比增長17%，而北京和深圳這一數值分別為-60%和-80%。縱向來看，4月份高端公寓和別墅成交量分別同比增長96%和6%，上海高端物業成交企 穩回升的態勢更加明顯。

作者：佚名