在剛剛結束的“兩會”上,政府工作報告中提出“支持居民自住和改善性住房需求”,同時將“穩定住房消費”作為六大消費支撐之一。住建部新聞發言人倪虹亦表示,自住和改善性需求將是2015年樓市政策的重要導向。

  本周,繼“認房不認貸”后,濟南、廣州、北京等地陸續調整公積金政策。其中,濟南重新認定“首套房”標準;濟南、廣州均降低首套房首付,購買90平方米以下房屋首付比例為兩成,90平方米以上房屋首付則為三成。同日,北京的國管公積金貸款賬戶余額劃定線將由2萬元調高至5萬元,貸款額度最低額相應升高。

  接下來,呼聲很高的二套房貸首付比例下調、營業稅免征年限縮短等,是否會變成現實呢?

  二套房首付、利率將會調低?

  住建部政策研究中心原副主任王玨林:一般來說,兩會結束后,各地方和各部委將會根據政府工作報告以及相關表態,出臺相關的操作細則,或者對已有的政策進行調整或完善。

  兩會透露出來的“風聲”主要有三個方面:穩定住房消費、加大棚戶區改造、增加保障房貨幣補償的方式。目前,市場投資的比例在下降,炒房減少,市場發展相對比較平穩。要穩定住房消息,能調整市場的工具就是首付和貸款政策。至于怎么調整,則是銀行需要根據兩會精神、結合自身發展和風險來制定。

  易居研究院研究員嚴躍進:此次政府工作報告提出支持改善性住房需求,從某種程度上說明政策的關注焦點略有變化。過去對于剛需購房的層面關注比較多,但也使得部分有改善需求的置業者面臨著尷尬,即從剛需到改善型置業轉變的過程中,成本比較高,而且比較費勁。此次提出“支持”,從某種程度上說明改善性需求的置業門檻在逐漸降低。換句話說,為了激活壓抑的改善性購房需求,就需要降低二套房的首付和貸款利率。那么,此前關于“二套房首付五成”的做法完全是有可能的。而且,從房貸角度看,未來甚至可以細分,對于一些郊區置業、利好去庫存的置業,甚至可以采取按首套房的做法進行優惠。

  改善性需求將重新認定?

  住建部政策研究中心原副主任王玨林:怎么算“改善”?居住面積小的要變大的,賣小買大屬于改善需求;原來有一套房,還想再買一套,也屬于改善;有一套離市區遠的,想買套離市區近的,屬于區域改善。所以,有多種改善性需求。根據是否屬于改善需求,來確定是否給予政策上的支持是有必要的。

  “偉嘉安捷”分析師吳昊:一般來說,改善性需求指的是賣掉原有的房子后再買房的人群。商業貸款現在只要還清的,再買房就算首套,這也算是對改善性需求購房的一種支持。

  而即使手里有一套房,只要還清貸款再買房也算首套,實際上這已經是購買第二套房了,但商貸首付比例只用支付30%,這相當于變相降低二套房首付了。而沒還清,再買,二套房的首付比例則達到70%。這其實是將改善型人群區分對待,為了刺激內需,而政策上又不能完全放開,所以只能一點點地釋放。

  預計年內還會出現1-2次的降息,房地產政策是否再進一步調整。目前外地已陸續有公積金調整的政策出來,而北京公積金是否重新調整首套房認定標準,與商貸政策保持一致?這可能要根據經濟走勢而定。

  營業稅免征年限從5年改為2年?

  中經聯盟秘書長陳云峰:現在二手房買房成本較高,稅費應該降一降。另一方面,樓市存量過大,也應該降低稅費去庫存。而且,隨著新修訂的《立法法》通過,開征稅、停征稅都要經過全國人大通過,相信以后更多通過市場機制來調節房地產市場,不符合市場機制的政策將很快出臺。

  易居研究院研究員嚴躍進:不管是營業稅免征年限從5年轉為2年,還是調整個稅,本質上都是為了激發市場活力,減少因為稅費問題而面臨成本增加的交易尷尬,有利于自住、改善性住房需求的釋放。

  有傳言稱上海放松限購,北京呢?

  同策咨詢研究部總監張宏偉:從北京目前的供需來看,很難取消限購。更重要的是,從目前北京等一線城市的人口疏解動作來看,限購在短期內也很難取消。不過,在某些政策上做出微調是有可能的。比如縮短連續繳納社保、納稅時間限制等等。

  一直以來,鼓勵剛性需求是政策的主基調,但這兩年來支持自住改善性需求也一再被強調。尤其是一線城市大戶型產品的存量在不斷累積,參考今年兩會的政策基調,包括北京在內的一線城市很有可能在針對改善型人群的政策和信貸方面有所放寬。

  亞豪機構市場總監郭毅:北京限購是“永恒”的,但根據今年兩會給予房地產市場的信號,政策將會在其他方面打開政策限制的局面。例如,目前正在推進的居住證制度和戶籍改革制度。對于想要買房的人來說,擁有了居住證實際上就等于擁有了北京戶口。而通州的積分落戶制度也會增加更多潛在的購房名額。隨著這些制度的完善,這些潛在的購房名額將會對于樓市成交形成一定的拉動作用。同時在二套房信貸等方面政策有可能也會有一定調整。

  在兩會精神給予了市場上行的預期后,最近一段時間北京樓市正在處于止跌狀態,相信隨著具體新政的落地,市場的成交量價將會進一步回暖。

作者：佚名　　來源：中房網