房市地市雙雙回暖的市場行情令房企再起“慢銷待漲”的念頭。

  根據機構統計數據顯示，7月初北京有37個項目計劃入市，但最終僅有不足30個樓盤入市。7月20日-27日，北京新開盤項目只有2個，遠低于前期水平。

  “現在正是房企制定下半年銷售策略的時候，而7月份北京成交的多宗高價地則直接給下半年樓市定下基調，熱點區域內的項目售價難免會上調，我們也在逐漸提價試探市場。”北京一家全國性房企營銷總監告訴記者，為此，正在銷售的項目勢必放緩節奏。

  業內一位分析人士表示，今年上半年樓市升溫明顯，多數樓盤銷售業績大幅上升，給房企提價增加底氣；同時，今年以來北京出讓地塊量少價高，這使得房企不得不放緩開發和銷售節奏。

  “惜售”之風再起

  “我們項目這一期開盤一共就推出了1棟樓，房源不到100套，每平米價格比上一期提高了300元，市場的接受度還可以，現在新推房源已經基本售完。”北京房山區項目營銷經理告訴記者。

  以房山區域為例，目前房山的主要在售樓盤為首創伊林郡、合景嶺峰、智匯雅苑、金地朗悅等項目，區域均價在25000元/平米，與今年年初相比，區域內的項目售價大多上漲了10%-20%。

  “目前房企并未出現大幅調價的現象，但今年下半年開始，頻繁地小幅提價將成為樓盤銷售的常態，從已有的項目提價幅度來看，多數樓盤每次開盤會有5%左右的小幅上漲。”上述房企營銷總監表示。

  根據亞豪機構統計，自5月份實現32個新盤入市以來，6月、7月的新盤數量僅有20多個，其中還不乏金地中央世家等高端別墅項目。同時樓盤成交量卻不降反升，直接導致市場也出現了明顯供不應求的情況。

  根據鏈家市場研究部統計，截至7月26日，北京市純商品住宅（不含保障房、自住房）成交量為6436套，而同期的新房供應量（不含自住房）僅為3767套，需求和供應之間出現了單月近3000套的差距。

  鏈家地產分析師張旭分析，北京樓市在今年上半年經歷了一輪去化高峰，多數項目開始再次步入積累客戶、預熱市場的盤整階段，一些原本計劃在7月份前后開盤的項目紛紛將入市節點推遲至8月中下旬甚至9月份。

  “由于目前北京高端豪宅的競爭進入白熱化，因此各大項目由之前的加速去化轉向產品升級，通過增加產品競爭力提升銷售能力。”位于安定門外的豪宅項目盛德紫闕負責人對記者透露，在該項目去年上市勁銷12.8億元之后，今年下半年才推出91-207平米的新品。

  “市場低迷，房企庫存壓力大，因此低價推盤；市場回暖，房企則放緩推盤節奏，并相應提高利潤空間。”業內分析人士表示，這種推盤策略是市場競爭中房企正常的思維邏輯，后續很可能有其他房企跟進調整。

  根據亞豪機構統計數據顯示，8月份，供不應求的市場行情或能得以緩解，北京商品住宅市場預計將有30個項目入市，其中包括首開萬科城市之光、天恒·樂墅、首創·禧瑞墅、嘉誠中心等13個純新盤，以及包括五礦萬科·如園、龍湖長城源著等在內的17個老項目后期。

  土地供應緊縮

  “北京地價飆升的現實，讓上半年業績不錯的開發商們重新打起算盤。”上述房企營銷總監表示，由于現在北京市場上土地競爭異常激烈，房企為了自己不至于無房可售，也不得不放緩推盤節奏。

  統計顯示，今年上半年北京土地市場僅實現土地成交34宗，比去年上半年減少了55宗，出現近8年來同期土地成交量最低。其中，成交總面積為209.72萬平方米，相比去年同期減少66%。

  而從土地成交月度走勢看，今年3月開始土地成交出現明顯下滑，連續兩個月維持在5宗的成交量；5月更為慘淡，成交量跌至1宗。

  亞豪機構副總經理高姍認為，土地市場成交低迷的直接原因來自供地不力，尤其是住宅用地供應稀缺，已經出現了“出一塊，搶一塊”的盛況，以往并非熱點區域的大興板塊土地也高溢價率出讓，甚至部分房企明知利潤偏低也要搶地以維持運營。

  “以自住房為代表的保障房競建自2013年下半年開始成為土地出讓的標配，使得純商品住宅用地的空間被大幅擠壓，大量項目甚至出現自住房及保障房為主、商品房為輔的局面，這也直接導致了新增純商住宅供應的嚴重不足。”高姍認為。

  業內人士表示，現在的土地價格即將追上房價，現在快速出貨并不劃算。尤其未來樓市走向尚不確定，給明年業績留點“余糧”，恐怕也是歷經起伏后房企的經驗之選。

  “對于房企而言，如今一地難求，只要高價拿到一塊地，就必須在產品上大下功夫，否則很難回本。”融科千章墅項目負責人對記者表示，為提升項目競爭力，該項目近期專門推出用于服務本項目業主的APP，實現“最后一公里”的配套服務。

  中國房地產協會名譽會長朱中一在由全聯房地產商會和房訊網主辦的第七屆中國產業園商務區發展論壇上表示，土地成本持續升高、企業融資難度加大等市場因素，逐漸成為未來的市場常態，因此房企必須考慮如何通過提升產品品質追求利潤，而不是單純追求銷售規模的快速擴張。

作者：佚名　　來源：中房網