想到西安，也許第一反應(yīng)就是去旅游，歷史悠久的西安，乃是13朝古都。但說到房地產(chǎn)市場(chǎng)，也許對(duì)西安樓市有了解的卻寥寥無幾。然而，西安這座以旅游聞名全國(guó)的城市，這個(gè)長(zhǎng)三角、珠三角和京津冀通往西北和西南的門戶城市與重要交通樞紐，卻在短短幾年間同樣成為各大開發(fā)商爭(zhēng)搶的市場(chǎng)。不過，新區(qū)土地集中出讓也導(dǎo)致西安樓市供應(yīng)量巨大，反而讓開發(fā)商們誰的日子也不好過，“不賣不行，賣得貴不行，賣得便宜又怕虧錢”。

  限購(gòu)與解限時(shí)間表

  2011年2月25日西安原則通過了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，標(biāo)志著西安限購(gòu)開始。限購(gòu)區(qū)域?yàn)槲靼彩休爡^(qū)(新城區(qū)、碑林區(qū)、蓮湖區(qū)、雁塔區(qū)、灞橋區(qū)、未央?yún)^(qū)、閻良區(qū)、臨潼區(qū)、長(zhǎng)安區(qū))；

  2011年2月28日西安“限購(gòu)令”實(shí)施細(xì)則出臺(tái)；

  2014年7月27日西安市宣布60平方米以下住房取消限購(gòu)；

  2014年8月28日下午西安宣布自9月1日起全面取消限購(gòu)。

  九月房?jī)r(jià)，平過兩年前

  記者是在今年8月31日到達(dá)西安的，恰是西安宣布全面取消限購(gòu)的第3天。然而，記者踩盤發(fā)現(xiàn)，即便是宣布解除限購(gòu)后的首個(gè)周末，西安樓市也未出現(xiàn)預(yù)期中的火爆場(chǎng)面，不少樓盤銷售中心僅有幾臺(tái)客戶在看盤。不少銷售人員表示，“因?yàn)樵瓉淼南拶?gòu)對(duì)于西安來說也沒有什么影響。”某國(guó)內(nèi)知名房企的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人直言不諱，“西安對(duì)限購(gòu)令的執(zhí)行力度并不嚴(yán)，像我們公司的項(xiàng)目，買家只需額外給800元手續(xù)費(fèi)就能搞掂社保證明了，外地人想買房不是問題。”

  解限改變樓市預(yù)期

  在西安曲江區(qū)的金地·湖城大境，有銷售人員告訴記者，限購(gòu)取消對(duì)樓市來說依然有利好，“至少買家們會(huì)覺得樓價(jià)很難再往下進(jìn)一步走低，解限后，也有西安本地買家過來買房，怕9月1日以后折扣會(huì)少”。

  記者在隨后幾天的采訪中也感受到，西安各盤大多選擇“按兵不動(dòng)”，甚至有樓盤加大優(yōu)惠力度以求盡快出貨，比如有樓盤從起價(jià)的5400元/m2再降200元，還有浐灞、曲江兩盤以4800元/m2和4950元/m2低價(jià)入市，都在一定程度上帶旺了人氣。

  對(duì)此，房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)西安首席分析師徐亞林表示，“西安這種一直處于低位平穩(wěn)發(fā)展?fàn)顟B(tài)的城市，對(duì)政策的敏感度不是很高。”

  “金九”量升成色足

  不過，隨著市場(chǎng)對(duì)限購(gòu)令的消化，9月份西安樓市成交量還是有了明顯的變化。根據(jù)西安市房管局公布的數(shù)據(jù)，9月西安“金九”有成色，商品房銷量明顯攀升，其中住宅銷售量達(dá)到165.14萬平方米，同比增長(zhǎng)53.12%，環(huán)比增長(zhǎng)48.49%。而在9月30日央行宣布放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)后，西安有開發(fā)商表示，感覺國(guó)慶期間到訪客戶有所增加，但樓市熱度暫時(shí)還沒有特別明顯的回升。

  放松限購(gòu)雖然在一定程度上推動(dòng)了西安的成交，但對(duì)價(jià)格的幫助并不明顯。根據(jù)搜房網(wǎng)的統(tǒng)計(jì)，9月西安住宅均價(jià)為6904元/m2，環(huán)比8月的6927元/m2繼續(xù)下跌0.33%。有當(dāng)?shù)亻_發(fā)商認(rèn)為，價(jià)格下跌，與部分開發(fā)商在“金九”以價(jià)換量以及“剛需”買家集中時(shí)間出手不無關(guān)系。預(yù)計(jì)之后西安房?jī)r(jià)也不會(huì)出現(xiàn)大幅上漲的情況。

  促銷多觀望仍濃

  記者留意到，這個(gè)價(jià)格甚至同比2012年9月份的7088元/m2還便宜了2.5%。而2013年9月全國(guó)樓市熱度接近最高點(diǎn)時(shí)，西安住宅均價(jià)甚至去到7233元/m2。可以說，2012年“金九”時(shí)在西安買了房的市民，兩年后不僅沒等到樓價(jià)上漲，可能還要面對(duì)兩年后的房比自己當(dāng)時(shí)買還要便宜的尷尬局面。

  記者也從當(dāng)?shù)孛襟w了解到，在剛剛過去的“國(guó)慶黃金周”，西安各個(gè)樓盤雖然抓緊時(shí)間搞促銷，推特價(jià)，但多數(shù)買家仍持觀望態(tài)度，一方面是因?yàn)椴簧佟皠傂琛辟I家認(rèn)為西安房?jī)r(jià)相對(duì)于西安工資水平來說還是偏高，另一方面也因?yàn)橘I家擔(dān)心出手后房?jī)r(jià)還會(huì)下跌。

  西安樓市之惑

  國(guó)內(nèi)知名開發(fā)商紛涌入

  產(chǎn)品不錯(cuò)價(jià)格“平到笑”

  中國(guó)習(xí)慣性依據(jù)政治地位、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、城市規(guī)模、區(qū)域輻射能力等標(biāo)準(zhǔn)把各個(gè)城市劃分為一線、二線、三線甚至四線，而每個(gè)層級(jí)內(nèi)又會(huì)再分為“強(qiáng)”、“中”、“準(zhǔn)”。作為區(qū)域中心城市的西安，被列入二線城市，由于經(jīng)濟(jì)發(fā)展原因，僅被列入二線“中”的隊(duì)伍，在“中”的名單中，也被列在南京、武漢、哈爾濱和沈陽(yáng)之后。

  房?jī)r(jià)點(diǎn)評(píng)網(wǎng)西安首席分析師徐亞林表示，西安房地產(chǎn)市場(chǎng)可能是全國(guó)表現(xiàn)最為穩(wěn)健的市場(chǎng)之一，市場(chǎng)的年度波動(dòng)起伏比較小，相對(duì)平穩(wěn)是西安市場(chǎng)的一大特點(diǎn)。

  頂級(jí)豪宅僅約2萬元/m2

  西安已吸引國(guó)內(nèi)幾乎所有知名房企進(jìn)入。記者在西安采訪時(shí)發(fā)現(xiàn)，暫時(shí)仍未進(jìn)入廣州樓市的龍湖、華潤(rùn)、華遠(yuǎn)、華僑城等房企，已在西安有精品項(xiàng)目，另外，綠地、恒大、保利、金地、中鐵、中冶、中建等房企也有項(xiàng)目。而西安本地房企亦不少，近期也出現(xiàn)萬科、保利與本地房企共同開發(fā)一個(gè)地塊的情況。中海則是西安曲江一期的大地主。另外，進(jìn)入西安并不算太長(zhǎng)時(shí)間的萬科，在西安也有高端項(xiàng)目如萬科大明宮、“剛需”項(xiàng)目如萬科金域東郡、萬科城等。雅居樂在西安也有兩個(gè)項(xiàng)目，分別為在曲江一期的雅居樂·御賓府以及位于城南大學(xué)城附近的雅居樂·鉑瑯峯。

  雖然在西安的大型房企很多，但西安樓價(jià)在廣州人看來，簡(jiǎn)直可以用“平到笑”來形容。如萬科大明宮這種市區(qū)頂級(jí)豪宅，價(jià)格也不過2萬元/m2左右。整個(gè)市場(chǎng)大部分為5000~7000元/m2的房子，甚至有不到5000元/m2的低價(jià)房。9000/m2以上的已是高端盤，1萬多元/m2以上的已可以被叫做豪宅。

  庫(kù)存去化周期超20個(gè)月

  據(jù)克而瑞監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，截至2014年9月份，西安市住宅總庫(kù)存量在1800萬平方米的水平，庫(kù)存壓力巨大是目前市場(chǎng)的核心問題，在這個(gè)前提下，西安市場(chǎng)的價(jià)格水平在短期內(nèi)提升的難度很大。

  有不少項(xiàng)目負(fù)責(zé)人也表示，受2008年后拿地潮的影響，住宅供應(yīng)量在近幾年集中釋放，之前兩年去化周期不過10個(gè)月左右，但2014年開年之后庫(kù)存壓力明顯增加，西安庫(kù)存的去化周期估計(jì)已經(jīng)在26個(gè)月至30個(gè)月之間，不少舊城改造項(xiàng)目的出現(xiàn)以及周圍新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)是讓庫(kù)存量增加的重要原因。

  采訪手記

  銷售日子不好過

  互相吐槽不避嫌

  在廣州，逛街時(shí)常會(huì)看到店鋪里貼著“同行免入，面斥不雅”的告示。然而，并不是所有的市場(chǎng)都排斥同行，記者近日在西安采訪時(shí)就發(fā)現(xiàn)，不僅很多房企的營(yíng)銷負(fù)責(zé)人都跟附近競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的營(yíng)銷人員很熟悉，穿著工作襯衣也能到對(duì)面銷售中心喝茶聊天，甚至就算不認(rèn)識(shí)對(duì)方的人，只要說是××房企的來參觀學(xué)習(xí)，對(duì)方銷售人員也會(huì)熱心接待介紹。

  更有意思的是，兩個(gè)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手之間的聊天不僅包括“你們現(xiàn)在賣得好么？這個(gè)月賣了多少套”這種詳細(xì)的內(nèi)容，甚至還有“聽說你們有幾套特價(jià)房，還有么？我想買啊”，“你們降了多少，還降不降？”這樣直爽的對(duì)話。之后記者也向一些房企營(yíng)銷人員了解同行這樣相處的原因，不少營(yíng)銷人員都表示，一來大家都賣不動(dòng)，不用遮遮掩掩；二來同行互相參觀學(xué)習(xí)很正常啊，反正都是公開信息。當(dāng)然，還有一個(gè)潛在的原因是，世道不好時(shí)，做營(yíng)銷的流動(dòng)性也很大，也許今天還在東家，明天就要去西家，多個(gè)朋友多個(gè)機(jī)會(huì)，你好我也好。

  可見，市場(chǎng)不好時(shí)，大家日子都不好過時(shí)，多交流、多吐槽，對(duì)于一線營(yíng)銷人員來說，既能互相學(xué)習(xí)，還能共同減壓，皆大歡喜。 (陳白帆)

  買房故事

  遠(yuǎn)郊平價(jià)房和煤老板拋售拖累房?jī)r(jià)

  舊城改造，4000多元/m2低價(jià)房市場(chǎng)上大把

  近幾年，西安大力推進(jìn)“城中村”改造，帶來邊緣地區(qū)“城中村”改造后新建商品房的大量增加。“在西安東北郊，沒有配套沒有環(huán)境可言的地方，會(huì)有4000多元/m2的毛坯商品房。這些房因?yàn)閱蝺r(jià)總價(jià)都很低，除了吸引低層人士購(gòu)買外，也會(huì)吸引很多拿了補(bǔ)償款的村民購(gòu)買。而且這些房還能做到80平方米三房，120平方米四房，但確實(shí)沒有舒適性可言。”西安某大型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，今年以來，西安賣得最好的就是這種遠(yuǎn)郊的平價(jià)樓，1個(gè)月有100多套成交量，如果是價(jià)格比較高的區(qū)域，比如7000元/m2以上的，就算是“剛需”盤，一個(gè)月能賣20~40套已是非常好的銷售業(yè)績(jī)。

  講到“房姐”，西安高端片區(qū)曲江區(qū)某開發(fā)商一臉無奈。“像"房姐"這種拿幾個(gè)身份證在曲江豪宅片區(qū)買樓的以前還挺多的。2010年~2012年上半年能源行業(yè)還做得比較好，確實(shí)很多煤老板來西安買房。”談及當(dāng)年，開發(fā)商表示土豪買房都是“團(tuán)購(gòu)”，一個(gè)人來幫一堆人下定，付了定金后，那些業(yè)主才會(huì)陸續(xù)過來簽約，“但后來能源行業(yè)不景氣，也有煤老板拋售豪宅，價(jià)格低于市價(jià)都還賣不出去，也直接拖累了一手豪宅的價(jià)格。”

  主流媒體地產(chǎn)主編

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