11月13日，國家統計局的官方網站公布“2014年1—10月份全國房地產開發和銷售情況”，統計結果顯示，總體來看，一系列松綁政策已經產生一定作用，樓市頹勢可見逆轉，全國商品房銷售回暖。

  十月樓市數據回暖

  營銷的旺季遇上房貸新政，今年以來持續低迷的房地產市場，10月份終于出現回暖跡象。

  首先，房地產的開發投資主要指標均有不同程度增長。2014年1—10月份，全國房地產開發投資77220億元，同比名義增長12.4%。前10個月，房地產開發企業房屋施工面積692132萬平方米，同比增長12.3%，增速提高0.8個百分點。其中，住宅施工面積491855萬平方米，增長8.8%。房屋新開工面積147661萬平方米，降幅收窄3.8個百分點。房屋竣工面積63889萬平方米，增長7.6%，增速提高0.4個百分點，其中住宅竣工面積48749萬平方米，增長5.1%。

  其次，在商品房的銷售和待售情況方面，國家統計局數據顯示，1—10月份，全國商品房銷售面積和銷售金額的降幅均比前9個月有所收窄。其中，成交面積降幅比1—9月份收窄0.8個百分點，銷售額降幅比1—9月份收窄1個百分點。

  此外，10月份的單月數據表明，商品房銷售面積當月達11362萬平方米，降幅比9月減緩8.7個百分點，商品房銷售額7158億元，降幅比上月減緩8.2個百分點。研究報告顯示，10月份的全國市場成交創下了年內最高，其中，北上廣深四大一線城市分別出現了17.4%、42.5%、63.1%和52.5%的環比增幅。

  從地區的市場來看，前10個月東部地區商品房銷售額同比降低14.3%，而中西部地區則保持了增長，其中中部地區銷售面積略降2.8%，而銷售金額則同比增長1.1%，顯示房價依然堅挺。

  在銷售增長的背景下，部分城市再現“拿地”熱。前10個月，房地產開發企業土地購置面積26972萬平方米，同比增長1.2%，而1—9月份則為下降4.6%；土地成交價款7747億元，增長20.4%，增速提高8.9個百分點。

  國家統計局的數據還顯示，10月份當月，房地產的開發景氣指數(簡稱“國房景氣指數”)為94.76，比上月提高0.04點。

  中國房地產學會的副會長陳國強對中國經濟時報記者表示，10月份全國樓市整體的情況與之前幾個月相比確實有所好轉，從單月的指標來看，房地產行業呈現趨穩、趨好的態勢是比較明顯的。他指出，房地產行業素來有“金九銀十”的說法，盡管9月數據不太理想，但是十月數據回升，短期已經可以判斷，市場有所好轉，成交量有所恢復，這和政策的變化有比較直接的關系。

  陳國強提到，“9.30”新政的限貸松綁、SFL(常備借貸便利)的定向投放以及公積金等利好政策的發布，以及地方政府的配合放寬，如一些地方出臺減免稅費，降低門檻，提高貸款額度，免除不必要收費等政策，總體來說有助于促進住房消費，為市場轉暖提供了良好的大環境。與此同時，按揭貸款利率也開始緩慢下降，目前首套房貸款利率9.7折成為主流。

  除此之外，數據顯示，前9個月一線城市成交量同比下滑3成左右，下滑幅度較二線城市多達20個百分點。更低的基數水平，導致一線城市在成交回暖時有了更大的上升空間，使得作為全國樓市風向標的一線城市表現尤為突出，成交量回升最為顯著。

  陳國強表示，中央強調穩定住房消費，對市場預期起到了引導作用，整體來看，一系列松綁政策已經產生信心提振作用，止跌效果明顯。但他同時強調，政策落地到反應在市場上是需要時間的，未來在第四季度，政策變化會繼續逐漸顯現出效果，但其影響程度仍需要看市場實際的反應。

  廈門大學不動產金融研究中心主任郭曉武同樣對中國經濟時報記者表示，10月樓市數據的呈現跟市場人士的看法比較吻合，整體呈現止跌及上升的態勢，大部分城市房地產市場成交量上漲，但反彈的實際幅度依然要看后續信貸釋放情況。

  郭曉武認為，此次樓市回暖的出現受貸款政策放松的影響很大，此外，各地集中調整公積金政策也“助長”了市場溫度，今年全國多個城市調整公積金政策，其調整方向主要是：降低首付、提高額度、放寬二套貸認定、允許異地互貸等。他認為，未來的走勢傾向于平穩運行，短期來看，房價下行趨勢仍難改變。

  反彈是否持續難下定論

  陳國強指出，政策面的變化和資金面的變化等都是左右未來市場變化的最基本因素，但最根本的影響因素還是市場供求關系，在明顯供大于求的城市，消費者的觀望心理必然存在，開發商處在被動的狀態而購房者處在主動的地位，在庫存下降到合理水平之前，新開工、拿地、投資等指標仍可能繼續下滑。

  陳國強強調，10月份樓市回暖只是短期的反彈，這種反彈能否持續仍存在疑問，有待觀察。他指出，10月單月指標表明行業在趨穩趨好，但不具代表性，行業下行態勢是否就此扭轉還需時間確認。“當前來看最現實的因素是市場供求關系普遍呈現供大于求的狀態，很多城市庫存偏高，市場預期尚未出現確定的轉變，對于庫存高供應量大的城市，不太容易扭轉看空或者謹慎的預期，后續的行業走勢還存在其他的可能性，現在尚難下已經觸底反彈，后續持續企穩的定論。”他這樣告訴本報記者。

  雖然房地產市場快速回暖，房企銷售出現改善，但根據目前已公開10月份銷售數據的21家房企來看，2014年此數據僅為74.2%，而2013年前10個月的銷售目標完成率平均值達到88.3%。值得注意的是，目前沒有一家企業提前完成2014年度銷售目標，相當一部分企業距離年初制定的銷售目標依然有很大差距，很多已完成無望，僅年末3個月的效果釋放難改整年的銷售疲軟大勢。

  陳國強同時提到，不同城市有差異化表現，這跟不同區域特定市場的供求關系有關，總體來說，東部一線城市最近無論是成交量還是土地市場的表現，都讓人看到樓市回暖的跡象，但是對更多的二三線城市，尤其是三線城市來說，這種表現會出現明顯的滯后，調整狀態就需要更長時間。他提到，全國樓市總體的情況既要看幾個風向標城市，也要看量大面廣的二三線，尤其是三線城市。

  郭曉武認為，一線城市樓市狀況預期比較平穩，但二三線城市的房地產市場未來從平衡供給的角度來看，會受到很大的限制。他指出，從金融機構的態度來看，對二三線城市的房地產信托，地產基金等項目都持非常謹慎的態度。“很多券商和基金子公司與房地產相關的資管計劃，特別是三線城市以下的資管計劃大多都已經叫停，開發商的資金層面預計仍然不會很寬松，去庫存還是主流，房企可能繼續采用降價跑量等促銷方式來加速提升銷售業績。”他這樣說道。

  郭曉武表示，雖然房地產市場銷售數據轉暖，但庫存高、融資緊，房地產投資增速回落趨勢短期尚難見底。在他看來，未來土地和房地產市場的表現可能更多集中在一些政府扶持的與民生有關的項目上，如保障房建設，棚戶區改造等。

作者：佚名　　來源：中房網