今年以來，高端市場熱度不斷上升，成交量屢創新高，其中總價在5000萬的項目5個月來累計成交108套，成交量之高為10年之最。這也使得“頂豪”這一話題成為最近行業內的熱門議題，不少專家認為，在連番政策利好的影響下，僅單價超10萬的項目就有20個準備年內入市，豪宅競爭開始進入白熱化。

  實際單價多為10萬左右

  隨著地價的節節攀升，北京不少區域都出現了地價超過房價、面粉貴過面包的情形。在這一背景之下，打造高端項目成了開發商們的選擇。隨著此前出讓的幾個高價地將相繼推盤入市，今年的北京房地產市場上高端項目林立，成為最強“頂豪”年沒有太多懸念。

  比如，6月4日，中糧瑞府取得預售證，對外宣稱要賣20萬元/平方米，不過實際上，其標價接近20萬元/平方米的產品也僅有6套，其余大部分產品的價格在8萬元-10萬元/平方米左右。而在此之前合生·霄云路8號也曾高調宣傳，其空中四合院產品的售價將定為50萬元/平方米。

  不過，除了開發商的高調宣傳之外，也有部分觀察人士指出，北京高端市場的售價距離開發商們所宣傳的20萬元級別還有一定距離。

  “20萬、50萬，那都是噱頭，現在豪宅市場的實際價格，其實大都維持在10萬元/平方米左右，部分高端項目的均價也就在15萬元/平方米上下。”在中糧瑞府拿到預售許可證的當天，一位業內人士就曾如此表示。

  而仿佛是為了印證這一判斷，6月7日，北京兩個豪宅項目再度拿到許可證，位于京西西三環外的琨御府18號樓總共144套房源的銷售均價為10.5萬元/平方米，而位于京東的東山墅銷售均價則在10.6萬元/平方米-13.6萬元/平方米。

  “有些開發商推出部分高價房源，其實也是一種營銷手段，并不能代表一種市場的真實情況。”京投興業置業有限公司銷售策劃部經理王楷文向記者表示，“10萬元/平方米左右的價格，對于高端項目來說要相對理性，也更容易為市場所接受。”

  京西板塊成高端項目又一戰場

  而從區域來看，京西板塊在這一年將重新成為高端項目的主戰場。相對于北京東部和北部豪宅區，京西板塊在這兩年表現得相對平穩。據不完全統計，目前京西豪宅有京投銀泰·琨御府 、西宸原著、紫辰院、萬柳書院等項目，比如位于西三環外的琨御府就曾在2014年摘得北京市商品住宅銷售冠軍，而位于西四環邊的紫辰院也在剛剛過去的五月成為當月高端項目的銷冠。可見這一區域內的高端項目還是比較受市場認可的。

  “京西是北京具有獨特文化內涵的一個區域，其客群也主要以央企人士和IT、金融界人士為主，往往具有圈層社交、重視教育等特點，而在西三環、西四環這一區域的教育資源非常豐富，再加上環境相對安靜，因此較容易為這類人群所接受。”亞豪機構市場總監郭毅表示。

  “現在的房子賣的是什么？其實主要還是環境、地段和交通。其中地段這一資源尤其難以復制。”王楷文也告訴記者，像京投銀泰·琨御府的客戶，主要還是以海淀為主，再加上少量豐臺和西城客群，這批人大多屬于都市里的高端才智人群，相對于炫耀財力的大別墅，這類客群更傾向于環境、交通、教育等綜合性因素。因此，琨御府雖然在營銷動作上一直比較低調，但由于處在西三環、昆玉河邊、地鐵十號線和六號線上蓋的多方面優勢，因此在市場認可度方面也并不輸于同區域的其他項目。

  區域未來仍有升值空間

  “北京的格局是一個區域市場板塊分化的市場，每個區域都有各自的特點。西部豪宅一度很強勢，雖然現在的京西高端板塊還沒有那么顯眼，但在今年開始，京西會集中出現大規模的讓人眼前一亮的產品，如京投銀泰·琨御府、西宸原著、紫辰院等項目。從長遠來看，整個京西將成為北京房地產市場的下一個熱點。”一央企營銷負責人如此表示。

  “市場火爆程度在我們的預期之外。”該負責人告訴記者，同東壩、孫河等板塊相比，這個區域雖然更接近核心區，但目前依然屬于價格洼地，升值潛力大。“2015年開始，龍湖、泰禾、華潤等一系列知名品牌開發商入駐，麗澤商務區周邊的地價也接近了6萬元/平方米。”

  而據記者了解，目前高端市場的購房主力人群也已發生了不小的變化。

  “財富階層的構成和財富積累的速度已經超過了我們的想象，現在來購買高端住宅的人群中已經不乏80后的身影。”紫辰院營銷負責人告訴記者，來自于傳統行業的購房者們購置高端住宅的需求日漸縮小或者說接近飽和，而來自于互聯網、金融等行業的購房者開始成為主力人群。

  王楷文也認為，位于京西的海淀、豐臺、西城等區域則擁有大量IT、金融類企業，其能夠為京西區域高端項目所提供的潛在購房需求不容忽視。

  ■ 市場展望

  高端市場中長期向好

  從整體來看，今年以來，高端市場已經明顯感受到了暖意。據亞豪機構統計數據顯示，今年一到五月份，北京市高端項目（成交價在6萬元/平方米以上的項目）共成交613套，漲幅177%。而成交價在10萬元/平方米以上的房源為121套，如果去掉批量成交的盤古大觀96套，也還有25套。而這一數字在去年同期則是7套。

  “前幾年高端成交數據比較穩定，因而我們對于今年的高端市場業績也有一定顧慮。但是今年1到5月份，總價3000萬以上的項目共成交162套，漲幅206%。5000萬以上的項目成交108套。而去年同期則為16套。”郭毅向記者透露，下半年，北京還會有10多個高端項目入市，獲得預售許可的預售價超過10萬元/平方米的項目有7個，這些項目總共將超過480套，今年的充分供應，預計將支撐成交量的攀升。

  “2013年、2014年做項目時房企都在積極回款，可是2015年我們忽然變得踏實起來。這主要是因為政府自去年下半年以來出臺了很多明確的政策要促進住房消費。”一央企營銷負責人向記者表示。“從去年開始二手房市場的成交量和成交價格開始回升，因此從二手房市場和股市中都出來了大量資金，因此，市場在中長期內是一個向好的趨勢。”

作者：佚名　　來源：中房網